모기지 용어들 비교 (2): prequalification, preapproval, fully underwritten approval

미국에서 대출을 끼고 집을 구매하는 경우, 부동산 중개인이 물어보는 것들 중에 가장 우선순위로 꼽히는 질문: "어디까지 받아오셨어요? 🤣"

즉, 은행 등의 대출 기관에서 대출 가능성을 보장해주는 레터를 어느 수준으로 받아봤는지를 물어보는거다.

렌더 (대출업체들- 은행도 있고 신용조합/크레딧유니언도 있고...) 들은 당연히 빌려주는 돈을 최대한 안전하게 굴리고 싶을테니, 미리 여러가지를 체크한다. 수입은 얼마인지, 고정지출은 얼마인지, 신용점수는 얼마인지, 신용기록은 얼마나 긴지... 대출을 받으려는 사람의 위험도를 체크하는 것이라고 보면 된다. 얼마나 꼼꼼하고 자세하게 체크를 하느냐에 따라 prequalification, preapproval, fully underwritten approval 등으로 레벨이 나눠진다. 하지만 이 용어들은 또 렌더마다 약간씩 다르게 사용되니 대략적인 감을 가지고 직접 렌더랑 부딪히며 알아가는 과정이 필요하다.

일반적으로 prequalification은 내가 제공한 정보만을 가지고 계산해서 알려주는 값이다. 일부 렌더는 심지어 하드풀로 신용기록을 조회하지도 않고, 소프트풀로만 조회한다.  간단하고 빠르면 30분 안에도 받을 수 있는 레터일수도 있고 (예: better mortgage), 반면 하드풀에 질의응답까지 다 한 상태로 받는 레터일 수도 있다 (예: bank of america). 문제는 어쨌든 이름이 prequalification letter라서 셀러의 선호도는 좀 떨어지는 편.

반면 preapproval은 prequalification + hard pull로 신용기록 조회 정도로 보면 된다. 앞서 bank of america는 이미 이전 단계인 프리퀄에서 하드풀을 다 했기 때문에 프리어프루벌이 따로 없다. 바로 다음 단계인 underwriting으로 넘어간다.

fully underwritten approval은 그야말로 최종보스. 온갖 은행 잔고증명 및 거래내역을 다 넘겨줘야 하고, 그 중에 조금 큰 금액 (대략 만불이상) 이 왔다갔다한 기록이 있으면 금액이 어디서 나온건지 설명도 일일히 다 해야하고, 할 일이 무척 많다. 보통 집에 오퍼를 내고 억셉이 된 다음에 진행을 하는데, 클로징 기간이 짧은 경우에는 이 과정이 시간을 예상 외로 오래 끌 수 있음에 주의.

핫한 마켓에서는 셀러는  fully underwritten approval을 당연히 선호한다. 집 오퍼를 내는 문서 형식에 어디까지 받아왔니를 체크하는 항목도 있는데, 우리 에이전트의 과장조금 보탠 설명에 의하면 마지막꺼 아니면 그냥 던져놓고 보지도 않는다고... 물론 슬로우 마켓에서는 상황이 다를 수 있다.

다만, fully underwritten approval은 유효기간이 정해져 있다. 프리퀄이나 프리어프루벌은 대략 3개월 정도 유효하다고 알고 있는데 최종 보스님은 무조건 1개월. 그게 지나면 크레딧 하드풀을 다시 해야한다고 한다. 그런데 핫한 마켓에서는 경쟁이 높다보니 오퍼를 낸다고 살 수 있는게 아니라서 이 1개월이 부족할 수도 있을듯. 이렇게 고려해야할 사항이 많은게 대출끼고 집사는 어려움이다.