모기지 용어들 비교 (1): prepay, recast, refinance

집 담보 대출 (모기지 론, mortgage loan) 은 나라마다 비슷한 것 같으면서도 조금씩 다른 것 같다. 공부를 하자면 끝도 없는데, 미국의 모기지를 공부하다가 알게된 사실을 정리해 보았다.

모기지를 받아서 그걸 매달 원금과 이자를 내게 되는데, 목돈이 갑자기 생겼다? 그럼 둘 중 하나를 할 수 있다.

1. 돈을 더 내고 대출 기한을 줄이거나 (= prepay)

2. 돈을 더 내고 매달 원리금 상환을 줄이거나 (= recast)

비슷한 것 같지만 살짝 다르다.

이 차이를 이해하려면 미국의 모기지 상환이 어떻게 이루어지는지를 먼저 이해해야 한다. 미국은 한달에 갚아나가는 원리금 총합은 대출기한 내내 일정하다. (반면, 네덜란드의 경우는 매달 조금씩 줄어드는 상품이 제일 보편적이었다.) 그대신 대출 기한 동안 같은 금액이 어떻게 원금과 이자로 나누어지는지가 다르다. 즉, 초반에는 이자로 내는 비용이 훨씬 많고, 뒤로 갈수록 원금으로 들어가는 비용이 늘어난다. 이게 사람들이 "5년 이하로 살거면 그냥 렌트해라" 라고 하는 이유 중 하나다. 5년을 실컷 갚았는데 그 갚은 돈의 대부분 (정말 말그대로 대부분. 요즘 이율에선 거의 80프로 이상) 이 이자이고, 내 원금을 갚은 금액은 얼마 되지 않는다.

아무튼, 이 비율의 차이 때문에 prepay와 recast의 차이가 생긴다. prepay의 경우에는 매달 갚는 원리금 금액에는 변동이 없다. 그런데 내가 prepay한만큼 대출 금액이 줄어들었고, 따라서 이자도 많이 줄어들었고, 그러므로 원금이 갚아지는 비중도 올랐고, 그래서 전체 대출 기간으로보면 이자를 상당히 아낄 수 있다. 다만 지금 당장 느껴지는 혜택은 없다. 매달 갚는만큼 계속 똑같이 갚으니까....

반면 recast는 대출 금액이 줄은만큼 그걸 같은 이율과 같은 상한 기한으로 재분배를 해준다. 물론 이자도 조금은 줄어들었지만, 그래도 여전히 이자로 들어가는 금액과 원금으로 들어가는 금액의 비율은 이전과 동일하다. 즉, 대출 초기 5년 이내라면 역시 이자로 들어가는 양이 어마어마 하다. 당장은 매달 내는 상환 금액이 적어졌으니 숨통이 좀 트이겠지만, 상환기간 전체를 놓고 본다면 이자가 아껴지는 양은 prepay보다 적다.

어떤게 낫다고 말할 수 없는게, 둘 다 확실히 장단점이 있다. 캐쉬플로우를 늘리고 싶다면 recast가, 좀 더 적은 이자를 내고 싶다면 prepay가 낫다. 그리고 recast는 45-60일 정도 프로세싱 타임이 걸리는데 prepay는 거의 바로 다음 페이먼트 사이클에 반영이 된다는 차이도 있다.

그리고 refinance는 완전히 다른 개념이다. 이거는 그냥 새 대출로 갈아타는 것. 즉, 기존에 남은 대출을 새 이율과 새로운 상환 기한을 가진 새 대출로 넘기는거다. 그래서 사실 두 종류의 의견이 있다. 5년 이내에 refinance를 하면 이자만 내다가 다른 대출로 넘어가서 계속 이자만 또 내는거다, 라는 의견 하나. 그리고 다른 의견은, 대출 이율이 떨어졌으니 갈아타는게 무조건 유리하다 라는 의견. 사실 둘 다 의미가 있는 것 같다. 특히 refinancing은 closing cost 가 다시 드는 등 공짜가 아니다. 다만 이런 비용이 refinancing 후 새로운 loan의 매달 원리금 상환에 녹아들게 되는데, 이렇게 해도 한달에 내는 금액이 많이 작아진다면 그건 refinancing을 진행하는게 유리한 상황일 것이다. 계산기를 많이 두드려봐야 할 것 같음.